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社会人失格?!プーから司法書士開業までの軌跡!

社会人失格の烙印を押され、心を折られた男。
そんな軟な男が司法書士として独立開業しようなどと大それたことを考えてしまった?!
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意思確認の難しさ...
今日は高齢のおばあちゃんの自宅マンションの売却決済に行ってきました。


マンションに入るなり、
「ありゃ?○○ちゃんかい?大きくなったねえ」

僕を見るなりいきなりこんな声かけ。どうやらお孫さんと間違えてる様子。

(ええ?!ちょっと待って。意思確認はできるのかあ?)

内心物凄い不安感に苛まれました。

「ちがうよ、おばあちゃん。今日はね、これこれの手続にきたんだけど、僕は○○司法書士事務所の青木っていいます」


「ああ、そうかい」

わかったのかなあ?
わかってないよなあ。


その後衝撃の発言。

「今日はなんでいらっしゃったの?」

「おばあちゃんのこのマンションの売却の手続をするためだよ」


「ああ、そう。このマンション、売るのかい?」



(うそお〜!!認識してないの?!)



とりあえず、登記原因証明情報の説明をかなりかみ砕いて、ゆっくりとしました。

その時点で売却については思い出したらしく、

「そうだそうだ、売ったねえ。○○万円だったかね」
(お?金額は一致してる。これは大きいな)


そこで委任状の説明に入りました。


所長からもOK確認をとったので書類に実印を押して整えました。

決済中は四六時中、部屋の様子を観察してました。

意思能力を疑うような妙なモノはないか?通院を思わせるようなメモはないか?等等...


あのくらいの方の意思能力がボーダーラインだと所長も言ってました。

今、僕のポッケにはおばあちゃんがくれた大量のお菓子が入ってます。


「人・者・意思」の確認こそ司法書士の職責!!っと思ってくださった方はクリックをお願いします!!
| 不動産 | 23:44 | comments(6) | trackbacks(2) |
抵当権放棄証書
前回の続き。

A法人→平成13年4月1日にB法人が承継→B法人、C法人に包括委任状交付→B法人、平成18年4月1日にD法人に。

この関係でA法人が平成13年3月31日放棄を原因として抵当権を抹消したいとき、登記原因証明情報と委任状には誰から判をもらうのか?

所長と僕の見解は
‥亠原因証明情報はB法人に判を押してもらう

委任状にはB法人から包括委任状の交付を受けているC法人に押してもらう

です。

まず包括委任を受けているC法人も実体関係が確かにあったことを証する登記原因証明情報に代理人として判は押せないだろう、じゃあA法人の権利義務を包括的に承継しているB法人が押す必要があると。

委任状については登記申請に関するものなんでC法人でいいか。

となりました。

とりあえずこれで作成に入ります。

| 不動産 | 13:03 | comments(0) | trackbacks(0) |
抵当権放棄証書
春分の日ですね。
車中はお出かけのカップルや家族が目立ちます。

僕もお出かけです!事務所に!!
.........


さて、今日はボスから頼まれていた抵当権放棄証書の作成がメインです。

A法人→平成13年4月1日にB法人が承継→B法人、C法人に包括委任状交付→B法人、平成18年4月1日にD法人に。
この関係でA法人が平成13年3月31日放棄を原因として抵当権を抹消したいとき。

だれが登記原因証明情報と委任状に判を押すんでしょうか?

僕と所長のなかでは結論が出ました。

みなさんはどうでしょうか?

たまには質問形式の投稿もありかなと思いまして。


わかった!!という方はコメントとともにクリックをお願いします!!
| 不動産 | 23:59 | comments(0) | trackbacks(0) |
激闘!!2連続決済!!
昨日は一睡もできませんでした。
さすがに初っ端から2連続決済は精神的にも厳しいですね。
卒業生らしき方々の晴着なんて全く目に入りませんでした...ほんとに。

朝、不動産会社の営業の方に車に乗せてもらい、決済場所へ。

小さな待ちの不動産屋という感じのところでした。

中に入ると既に売主さんがいらっしゃており、煙草をくゆらせています。

「やばい!もう精神的に一歩出遅れてるじゃん!」

内心焦りながらも、にこやかに挨拶。


さあ、決済スタート。

まずは売主に持ってきてもらった書類、実印、権利書を出させる。後に確認。

ここでいきなり売主から先制攻撃!!

「この権利書、たくさん束になってんだけど、どれ使うの?」

(な?!束?それって複数の不動産の権利書が一緒になってるってこと?聞いてないぞお)

「拝見します...」

やはり今回の取引物件以外にも不動産をお持ちのようで、その権利書が混ざってました。しかもごちゃごちゃに物件が記載されており、分離不能状態。

「他の不動産の権利書もありますね」

「え〜じゃあ今回の取引物件の権利書以外も預ける事になるんか。心配だなあ。それだけ外してくれない?」

(できないけど、どう説明しよう)

ここで営業マンが助け舟。
「分離させちゃうとばらばらになってなくすかもしれませんよ。先生に預けておきましょうよ」

ナイスフォロー!!

とりあえず事なきを得ました。

続いて登記原因証明情報、委任状の説明、署名要求、実印押印。

ここでも売主先制攻撃!!
「なんだ?この書類は?どれどれ」

(勝手に持ってかないでぇ!!今説明するから!)

「今回の取引で所有権移転という登記をすることになるのですが、この登記をするために必要な法律行為、事実が確かにありましたということを法務局に報告しなければならないんですね。で、その報告をするための書類がこの登記原因証明情報です」

売主、かなりまじまじと見てました。
時折僕を見てくるのが恐かったです(T-T)

委任状の説明のときも同様でした。

さて、こんなに細かい売主なんで、当然署名、実印押印の時も突っ込んできます。

なんとか書類を整えて1発目の研修を終えました。

もうこの時点で疲労困憊です。

2発目の決済、売主、大遅刻...
2時間程決済現場に放置されました。映画1本フルで観れちゃうくらいですよ。
現れたかと思ったら、「この後、用事があるからなるべく急いで」とのこと。

無茶な!と思いつつも書類説明開始。

売主がソワソワしてるなか押す印鑑は厳しかったです。かなり手が震えました。

そんなんでいきなりの決済は僕にとってまさに激闘!でした。

良い経験はできましたが疲労困憊でフラフラです。

明日は久しぶりの休み、ゆっくり眠ります。


激闘に末にあったのは「経験」という名の宝だった・・・このくさいフレーズにある種の感動を覚えた方はクリックをお願いします!!
| 不動産 | 23:18 | comments(2) | trackbacks(0) |
決済デビュー告知!!
真昼の衝撃発表。

「明日、決済が6件あるんだが、3件ずつ同時刻なんだ。今うちの決済要員は2人。言わんとすることがわかってきたかあ?(笑)」

「行けと?」

「正解」

「販売ですよね?もちろん設定はありませんよね?」この時点でかなりヘタレな発言連発です。

だって予定では月末デビューだったんですもん。

かなり早い前倒しにビビりまくりです。

「ううん、買い取り。売主印鑑確認ありパターン。
大丈夫だよ。事務所でいつも話してるように話せば、お前なら嫌われることはない」

「いや、そういう問題ではなく...」

「大丈夫!!俺は危険な奴に決済に行かせることはしない!少なくともお前は危険ではない!だから大丈夫!」

「はあ、ありがとうございます...」

もう行くしかないです。
デビューにしていきなり2連決済、照合ありパターン...

明日は祝杯をあげられるか?それともやけ酒か?
| 不動産 | 23:13 | comments(2) | trackbacks(0) |
登記識別情報回収紀行
風が強いですね。
昨日からなんだか嵐みたいに吹き荒れてます。

今日は市川、東京本局、中野の回収です。
3か所ともオンライン庁なので、出てくるのは紙媒体の権利証ではなく、登記識別情報なる情報と登記完了書です。(まあ、これらも一応紙なんですけどね)

オンライン未指定庁では権利証の素材となる登記原因証明情報や申請書の写しに、登記済みの大判が押され、それが権利証になってました。

オンライン指定庁ではこの処理がされず、登記識別情報が交付されます。


法務局に着くなり、三種の神器(特定事務指示書、申請印、補助者証)を提示して回収。

出てくる完了書、登記識別情報の枚数は、完了書は当事者に各1通ずつ(共有の場合は何人共有でも1通)、登記識別情報は登記名義人の人数×物件数、出てきます(共有の場合、各共有者ごと)。

登記識別情報は登記名義人になる人数が多く、かつ申請にかかる物件が大量だと物凄い量、でてくることになります。
確認してると、ほんとに日が暮れる事がありますから...

今回は回収する数は少なかったのですが移動距離が...

途中所長より着信アリ...
なんかイヤな予感を覚えつつ日本橋へ。

そこで聞かされたのは衝撃の発表!!
そりゃあないでしょ?!今月末って言ってたじゃん。
目的地到着のため続きは、帰りの車中から投稿します。請うご期待!
| 不動産 | 12:31 | comments(0) | trackbacks(0) |
続・破産・保全処分登記の抹消
夜中になってしまいましたね。申し訳ないです。

さて、裁判所に保全処分登記・破産登記の抹消の嘱託を促すために必要となる資料ですね。

まず、「破産会社A蠅諒頂親ニ棔廚任后

破産が終結しているとその旨記載され、その会社の謄本は閉鎖されるので、こうなっている以上、もはや破産登記を残しておく必要はないということを裁判所に推認させます。

次にA蝣Bへの売却の際のBの登記済権利証です。
この権利証には当時の破産会社A蠅隆篤頂枷十蠅竜可書添付の旨が記載されているはずであり、許可したということはもはや破産登記を残しておく必要はないと推認させることができます。

こうして資料を集めて、利害関係人から裁判所に破産登記抹消嘱託の上申書を出していくことになります。

こんな感じです。
はあ〜まだ忘れてないな。精進精進!!

| 不動産 | 00:46 | comments(0) | trackbacks(0) |
破産・保全処分登記の抹消
特別研修では、当然ですが民事訴訟が中心であり登記実務については触れられません。

だから今現在、事務所での実務を忘れつつあります。
で、今回は僕の実務経験忘却(?)という最悪の事態を避けるためにも、手帳を見ながら以前に扱った破産・保全処分登記の抹消について書きます。

事案としてはこうです。

甲区1番にA蠅悗僚衢権移転登記(所有者A蝓

甲区2番に保全処分登記(破産財団保全)

甲区3番で破産登記(年月日○○地方裁判所、A蠅稜忙瑳蠡崖始決定)

甲区4番でBへの所有権移転登記(所有者B)

このような登記になっており、BがC蝓壁堝飴魂饉辧砲貿箋僂靴泙靴拭

C蠅箸靴討聾綟、売りにだすことを前提にしています。

よってこのまま保全処分登記と破産登記が残ったままでは売れません。


そこでどうにかしてこの両登記を消す必要があります。

破産登記は裁判所の嘱託により抹消することになるので、この嘱託を促す資料を集めるところから始まります。

具体的な資料としては....


そろそろ店員の目が痛くなってきたので、続きは夜に投稿します。
ごめんなさい!!
| 不動産 | 16:13 | comments(0) | trackbacks(0) |
提携銀行は補助者泣かせ
久しぶりに実務話を一つ。
「提携銀行」てご存知ですか?
悪徳な銀行とかそういうのではないのでご安心を。

「提携銀行」というのは、特定の不動産会社とタッグを組んでいる銀行で、その不動産会社から物件を購入したお客様に融資を行っていきます。
(もちろん通常の融資業務も行っています)

通常の銀行融資というのは、まず今回の不動産の買主口座に融資金額が入金され、買主口座から不動産会社口座に入金されるという経緯をたどります。
だから入金可能な平日15:00までしか決済はできず、融資実行OKを宣告する司法書士もかなり焦ったりします。

対して「提携銀行」の融資というのは、買主口座を経由せずに直接不動産会社口座に入金してしまいます。なのでわざわざ平日にやる必要もありません。
あらかじめ不動産会社口座に入金しておいて、休日に決済をやるということも可能なんです。

提携銀行から渡される抵当権設定登記に使う登記原因証明情報(抵当権設定契約証書等)には、設定日が入っていません。(通常融資の場合は、入ってます。よって是が非でもその日に申請を出さなければなりません)
設定日が入ってないが故に、申請日は不動産会社がコントールできるんです。

だから休日に決済をしても次の平日朝一で申請させたりするんですね。

おかげで僕ら補助者は半ベソかきながら朝一で法務局まで行くんです。

特に遠方の法務局だったりしたら...

いえ、お客様は神様です...
| 不動産 | 22:06 | comments(0) | trackbacks(0) |
敷金返還請求訴訟
研修後期日程2日目、「紛争類型別要件事実の基礎」。

興味深い話しはやはり「敷金返還請求訴訟」についてでした。

その中でも賃貸借契約書に書かれた「修理義務」と「明渡しの際の原状回復義務等」の条項の話しでした。


「修理義務」に関する条項、レジュメに掲載されたのはこんな感じでした。

○条に規定する費用(管理費等)の他、次の各号に掲げる修理又は取り替えに要する費用は、賃借人の負担とする。

‐の表替え、障子・襖の張り替え、硝子の取り替え、クロスの取り替え

∨楫鐚爾慮亜電気のスイッチ、水栓、その他貸室内部の小修理

M畫紂風呂釜、煙突及びすのこの修理

い修梁勝⊇斬陲了藩兢綫犬犬身駘僂如当然、賃借人の負担と認められる事項

タ綫トイレのつまり

この条項、「賃借人の負担とする」とあるが、判例では、賃貸人の修繕義務を免除するに過ぎず、賃借人に修繕義務を負わせたものとは言えないとしている。

要はこの条項があっても、賃借人は積極的な修繕義務は負わないということ。

こーんなにハッキリ書いてあるのに?とも思ったが、裁判所は賃借人に優しいらしい。

またここからは講義を担当した弁護士先生の私見だが、たとえ完全に賃借人に修繕義務を負わせるような特約文言があっても、民法90条公序良俗違反として無効になる可能性もあるのでは?と。

次、「明渡しの際の原状回復義務等」に関する条項は
賃貸借期間満了、解約、解除その他の事由により本契約が終了したときは、賃借人は自己の費用をもって遅滞なく破損・汚損を修辞し、本件室を原状に回復して明け渡さなければならない。

ここでいう「その他の事由」というのは、子供がした落書きや煙草による焦げ等であり、経年劣化した部分、通常の使用により発生した汚損等は含まれない。

要は入居時と完全に同一にする必要はないということです。それを認めてしまうと実質的に「使うな!」ってことになってしまうからということだそうです。


今日は久しぶりに会う友人を待っているため、この時間に投稿できました。

ではまた明日!

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| 不動産 | 21:55 | comments(0) | trackbacks(58) |